首批上市的REITs有哪些？

一、首批上市的REITs有哪些？

从上看，现在还不是发行REITs的时机，但国内市场具有发展REITs的得天独厚的条件。讨论最多的话题。仿佛一夜之间，越来越多的房地产企业正在研究如何利用REITs包装商业地产进行上市融资。大大小小的投行和投资基金都为此忙碌在中国市场，试图分得一杯羹。中国快速增长的房地产市场的一部分。2005年11月25日，香港房屋委员会旗下领汇REIT-0832-HK几经周折终于在香港联交所挂牌上市，上市融资金额逼近200亿港元。至此，香港首个本地房地产投资信托基金领汇成为全最大的房地产投资信托基金。业内普遍认为，领展势必带动内地房企利用REITs来港融资的趋势。近期，建设银行、国家开发银行信贷资产证券化试点取得重大进展。他们以特殊目的信托——SPT的形式成功发行了31亿和41亿信贷资产支持证券，并以信托收益凭证的形式在银行间市场进行交易，为我国创建信用资产支持证券提供了。尽快具备推出REITs的现实条件。什么是房地产投资信托基金？从上看，REITs——房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证向特定多数投资者募集资金的基金类型。专业投资机构进行房地产投资经营和管理，按比例分配综合投资收益。投资者信托基金。与我国的信托纯粹是私募不同，意义上的REITs本质上相当于基金。少数是私募，但绝大多数是公开配售。REITs可以封闭式运行，也可以上市交易，类似于我国的开放式基金和封闭式基金。1960年，世界上第一批REITs在美国诞生。与20世纪60年代和1970年代的其他金融创新一样，房地产投资信托基金的创建是为了逃避监管。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的金融方式。一般来说，REITs的分红率超过90%。目前美国约有300只REITs在运营，管理总资产超过3000亿美元，其中近三分之二在国家证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例。其底层资产为公共机构香港房屋委员会附属商业物业，其中68-3为零售业务租金收入，25-4为停车场业务收入，6-3为其他收入——主要是空运——调节费；出租区域分布为港岛7-2、九龙33-8、新界59。领展承诺将扣除管理费后的租金收入中的90-100元分配给股东。因此，如果领汇未来需要收购新物业，只能通过向银行借款来提高财务杠杆——资产负债率高达45%。从本质上讲，REITs是资产证券化的一种形式。REITs有两种典型的运营方式。一类是特殊目的工具公司——SPV，向投资者发放收益证明，将募集的资金投资于写字楼、购物中心等商业地产，并使用这些经营地产产生的现金。资金流向投资者，用于偿还本金和利息；二是原房地产开发商将其部分或全部经营性房地产资产打包设立专业REITs，以其年租金、抵押利息等收入为目标，平均分成若干股。出售给投资者，然后定期分红，它实际上为投资者提供了一种类似于债券的投资方式。相比之下，写字楼、购物中心等商业地产的现金流比传统住宅地产稳定得多。因此，REITs一般只适合商业地产。此外，从REITs的发展经验来看，几乎所有REITs的商业模式都是收购现有的商业物业并出租，依靠租金回报投资者。很少有房地产投资信托基金进行开发投资。因此，REITs不同于一般意义上的房地产项目融资。

为什么选择房地产投资信托基金？从全来看，全REITs主要集中在美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，其中美国占比超过60%。目前新加坡市场共有5只REITs，市值超过50亿美元。除了已经在香港市场上市的领汇REITs外，内地越秀投资的REITs也已通过上市听证会。另外两家内地企业大连万达和北辰实业也计划上市REITs，并且他们已经在新加坡拥有一只上市REITs。长江实业也想重返香港。香港和新加坡一直在争夺金融中心的地位。这两个市场在许多领域都有各自的赢家和输家。然而，香港在REITs领域却是绝对的输家。香港一些本地REITs只能在新加坡上市。为了促进REITs的发展，香港证监会于2005年6月颁布了修订后的《房地产投资信托守则》，规定在香港上市的REITs可以投资于香港以外的房地产。这实际上相当于允许内地开发商按照《香港房地产信托投资基金守则》设立REITs，注入内地商业地产项目后再在香港上市。因此，有很多内地企业跃跃欲试，成为内地企业在香港的首个REITs。为什么REITs最近在市场上如此受欢迎？仔细分析一下，原因无非三个。首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，我国房地产行业急需银行贷款以外的其他融资渠道。2003年，为落实中央宏观调控意图，央行下发121号文件，要求项目银行“四证齐全、自有资金比例达到30%”才能发放贷款。银行直接发放的房地产项目贷款大幅减少。房地产信托一度成为开发商最重要的融资方式2004年房地产信托计划发行金额近120亿元，是2003年的两倍。2005年国庆前夕，银监会发行了房地产信托计划。《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》——212号文，要求房地产信托项目不仅四证齐全，而且自有资金比例提高至35%。考虑到信托计划的成本高于银行贷款，212号文实际上让房地产信托名存实亡。在银行贷款和房地产信托受到严格监管的情况下，开发商需要寻找新的融资渠道。REITs至少是一种新选择、一种新趋势。其次，REITs基于现金流收入稳定的商业地产项目而不是房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。受土地储备、开发进度、经营策略等诸多因素影响，房地产企业现金流不稳定，投资风险较高。房地产企业的整体上市模式很难被市场接受。房地产投资信托基金则不同。开发商可以将其部分或全部商业地产打包，并在市场上出售部分资产，从而为开发商提供更灵活、便捷的融资选择。第三，为投资者提供了更安全、更高收益的投资渠道，间接实现了他们投资房地产行业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效方式。据统计，美国REITs平均股息收益率为7-3，比10年期美国国债高350个基点；澳大利亚REITs平均股息收益率高达7-6；新加坡REITs的平均收益率在5至6之间。通过投资REITs，投资者可以实现分享房地产行业快速增长的巨大收益。最好的时机，最坏的时机想要打包中国大陆商业地产海外上市的主要是麦格理银行、摩根士丹利等纷纷涌入中国的投资基金。例如，麦格理银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处房产，并以此为基础设立六只REITs，并将于未来几个月在香港上市。REITs很可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。虽然REITs已在新加坡、香港等地上市，而且新加坡和香港虽然都是金融中心，但单就REITs的发展前景而言，内地与这两个地区的差距并不大。

监管部门应未雨绸缪，尽早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs在我国早日发展和上市，从而巩固和增强我国金融市场的整体竞争力。REITs作为一种证券化方式，主要通过一系列明确的法律制度来各方的权利和义务。相比之下，我国目前还没有关于REITs的正式法规。REITs作为一种证券化方式，其交易结构设计与建行、国家开发银行开展的信贷资产证券化并无本质区别。不过，除了信贷资产证券化业务试点过程中面临的题外，REITs也有其独特的题需要解决。REITs在我国能否成功推出，更大程度取决于信贷资产证券化业务的成功经验能否得到推广。首先，除了现行的《信托法》和《投资基金法》外，还需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完整的业务监管体系，明确投资资格审核、投资等诸多现实题。方向、投资比例确认。推动REITs规范发展。在REITs的上市、交易和流通方面，我们可以借鉴建行房地产抵押证券和国开行开元资产支持证券的发行和流通模式，通过发行REITs实现在银行间市场的上市和流通。信托收入证明。其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般来说，如果REITs的股息率超过90，就应该免征公司税，只对投资者的投资收益征税，从而避免双重征税。我国现行税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券制定明确的税收标准，更不用说对REITs的税收标准了。但REITs要想真正发展起来，税务题是无法回避的。近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率升至5-75的历史高位。这导致包括香港和新加坡在内的金融市场利率上升。因此，从角度来看，REITs目前还不是发行的时机。相比之下，由于银行资本头寸庞大，国内市场利率一直维持在较低水平，与金融市场利率之间存在1-2的利差。单从目前的市场环境来看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。现在的题是，包括监管部门在内的市场各方能否适应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业和各类金融机构适时推出REITs。

二、横都都市圈各公寓楼的优缺点是什么？

不一样。首先需要明确的是，横都都市住宅是一个较大的社区，社区内每栋楼的条件也不同。一般来说，所有建筑都提供相对完善的配套设施，如健身房、游泳池等，并有相对安全的住宅管理措施。然而，每栋建筑都需要进行评估。例如，南一区环境优美，配套设施齐全，但距离商业区较远；北二区位于市中心，交通便利，但容积率较大，部分建筑不适宜居住。您可以根据自己的需求和考虑选择合适的建筑。同时值得注意的是，横都都市住宅是一个大型社区，可能存在管理不当等题。请居民及时反馈并关注相关管理措施。

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