小伙伴都想知道开福北楼盘巡礼（3）差异化竞争的产品和一些青海高冲隔音房价格的相关题，那么下面让小编为大家讲解一下吧！
***次数71634855已用完，请联系开发者***土地市场降温，只能由国企接盘。2021年10月19日，开福城投再次出手，以43850万元摘取[2021]长沙市108号地块，净用地面积3109559平米，容积率40，折合楼面价3525元/平米，毛坯限价11500元/平米，楼面价占销售价格比例为30。这个地块北侧就是兴联路，也就是兴联路过江通道下桥的位置，在现场的沙盘上给兴联路高架加了个隔音屏的盖子。这个项目案名叫城投阅江逸府。项目体量不大，5栋住宅，2栋商业，共383套，西侧是兴联母山小区，据说这块地也是母山小区的，所以要为母山小区预留安置楼栋。项目做了两排布置，1＃4＃是商业公寓，其他是住宅，已取证的3号证是两个单元两梯三户，26层的高层设计，毛坯价格10500元/平米。只有这一栋是刚需产品，仅141套，2＃栋是180平米，前排5＃6＃7＃栋都是200平米以上的大户型，大户型共计有242套，放风说是卖精装。小楼以为，就这200多套房子，做精装有些划不来，没有集采优势，别人做3500元/平米的精装，可以赚一半，这200套做下来，人工节省不了多少，装修材料仅占40，人工要占60，人工节省不下来，做精装无意义。这个项目楼面地价仅占售价30，卖毛坯是有盈利空间的，3525的土地，建筑按3200来计算，报建900，税费1200，公司运营费用1000元，才9825元/平米，还有1675元/平米的空间，这比鹅羊山北面的五矿万境潇湘不知要多赚多少。所以小楼以为这个项目询过精装的价格后，老老实实做毛坯产品才是正事，除非是公司哪个管理层自己装修公司要赚这个，这怕不得要砸了城投的牌子。这个项目的产品组合很有意思，主力面积段以大户型为主，是因为这些楼栋江景的稀缺资源，小户型产品作为大户型屏障噪音的存在，这也是高低配的一种吧。在现在不少项目中都有小面积产品拉低价格吸引眼，大户型产品则把价格拉得高高的。隆平新区的龙湖天璞项目毛坯限价13480元/平米，户型面积有115平、143平、175平、198平米，115平米的户型带装修只需要12500元/平米，175平米的售价达到17000元/平米，这就是损有余补不足，劫富济贫。大王山的华润润樾府玩的也是这种套路，9月23日首开，推10、19栋，建面112-169㎡产品共计206套，112㎡精装均价12500元/㎡，142㎡精装均价13500元/㎡，169㎡毛坯均价14200元/㎡。这逼得同一片区的保利长交锦上不得不以低价开盘应战，首开产品建面105㎡户型11800元/㎡；建面约120㎡户型，均价12400元/㎡；建面142㎡户型均价12450元/㎡；建面165㎡户型均价13500元/㎡。同样以毛坯限价11500元/平米竞得土地的是湖南建投，2022年11月16日，湖南建投地产集团有限公司拿下鹅羊山社区生产安置用地，位于芙蓉北路与高冲路交会处西北角，编号[2022]长沙市074号，出让面积6080953㎡，纯住宅，容积率J06－A11≤26、J06－A12≤341、J06－A13-2≤30成交价58900万元，楼面价约3229元/㎡，住宅毛坯限价11500元/平米。这块地南侧就是恒大御景天下项目，北侧是绕城高速，西侧是绿地海外滩项目，东侧是地铁1号线北延线，在这里地铁变成了在地面上建，高架桥直冲向上。小楼去现场看了看湖南建投的地块，工人正在现场安装灰色的工地围挡，工地内几台挖掘机正在挖掘起伏的土山。片区有保利时代这种一网打尽各种类型客户的项目存在，湖南建投该如何应对这种竞争格局？之所以把保利长交锦上项目拉出来，是觉得湖南建投这个地块的产品可以考虑一下保利长交锦上的产品设计，户型面积就定为105平米、120平米、143平米、165平米。北侧与东侧有噪音污染的区域，就做小户型产品，南侧邻高冲路的地块，可以做改善型产品，产品分布就类似于中海寰宇天下的布局。湖南建投地块楼面价与毛坯限价占比为28，显然利润空间是最近几年出让地块里比较高的，没有必要做精装去拉利润。有人一直有种错觉，认为刚需去买一个待成熟区域是被割韭菜，这是高估了自己，你只是填坑的尘埃，都没长出地面，怎么能叫韭菜？韭菜是成熟到了一定节点，就要被收割，不然①茬茬的韭菜怎么长出来？还没涨的地方哪里有韭菜可割？月亮岛、洋湖南这种区域供地已近尾声，把地价、房价拉高，在高位买的客户可以被称为韭菜，这是相对于区域内低一层次的客户来说的。对于刚需客户，区域只有一种说法，叫价格洼地，而对于改善客户，区域叫做价值高地。刚需客户做的都是逢低买入，改善客户才会高位接盘。但是区域成熟之时，客户群体也发生了变化，从刚需开始变成改善。对于目标客户的分析最关键的是三点，客户家庭生命周期、置业需求、支付能力。不同客户群体置业需求是不同的，刚需客户关注教育和地铁，而改善客户更多关心环境好不好，出行堵不堵车。刚需客户群体把人车分流作为小区的必备要求，而对于终极改善客户自己不开车，都是专用司机把自己的宾利、迈巴赫开到入户大堂前面，等自己下楼来坐车，人车分流就不那么重要。开福北目前产品供应还是以刚需为主，湖南建投项目可以把改善作为主打，这些客户价格承受力强，才是所谓的韭菜。我们把开福北诸项目刚需面积段产品放这里对比。90平米三房对比产品鸿邦城90平米三房万事达90平米三房户型长沙北中心保利时代89平米三房100平米左右三房户型澳海弘阳云潇赋105平米三房国欣向荣广场106平米三房长沙北中心保利时代100平米三房110平米产品城投阅江逸府118平米三房户型秀峰一品113平米三房户型国欣向荣广场113平米三房户型北城周南学府119平米复式四房户型保利时代119平米四房户型广润福园115平米三房户型广润福园119平米三房广泽上苑116平米三房户型120平米以上四房户型对比澳海弘阳云潇赋133平米四房户型城投阅江逸府143平米四房户型鸿邦城120平米四房户型万事达120平米3+1户型产品周南学府127平米四房户型周南学府132平米四房户型周南学府140平米四房户型广润福园139平米四房户型广润福园144平米四房户型国欣向荣广场129平米四房户型国欣向荣广场138平米四房户型国欣向荣广场142平米四房户型广泽上苑130平米四房户型广泽上苑144平米四房户型广泽上苑143平米四房户型秀峰一品145平米四房户型长沙北中心保利时代132平米四房户型长沙北中心保利时代133平米四房户型长沙北中心保利时代134平米四房户型长沙北中心保利时代143平米四房户型从上面的户型对比也看得出保利这样的品牌房企在户型设计的精细化方面还是更胜一筹，面积赠送方面为了和周边竞品突出竞争力，也算是做到了极致。湖南建投未来的主力竞品就是长沙北中心保利时代，在140平米以下的户型里面估计很难是保利的对手，照抄保利长交锦上的160平米户型是不是一条路子？长沙北中心保利时代163平米四房户型保利长交锦上165平米户型不过保利长交锦上项目的容积率只有23，而湖南建投项目容积率26-341，只能做出部分小高层产品，不能不说是种遗憾。
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